밸류 부담 낮은 '글로벌 리츠' 담아볼까

하반기부터 본격적으로 부동산 수요가 살아날 것으로 전망되며 한동안 인기가 시들했던 리츠(REITs)에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 백신접종률이 올라가면서 경기 재개 관련주들이 약진한 가운데 밸류에이션 부담이 상대적으로 낮아 부각되고 있다는 분석이다. 여기에 이달 말 상장을 앞둔 중국 리츠에도 기대감이 모인다. 8일 블룸버그가 집계한 주요 자산들의 연간 수익률 변화를 살펴보면 올해부터 지난 달 말까지 기록을 연율화한 글로벌 리츠의 올해 수익률은 40.6%로 집계됐다. 코로나19 직격탄을 맞아 마이너스(-) 9.5% 수준의 저조한 성과를 보였던 지난해와는 상황이 달라졌다. 집계를 시작한 2006년 이후 최고치일 뿐 아니라 23.0%의 수익률을 기록했던 2019년보다도 훨씬 웃도는 수치다. 경기재개에 대한 기대감이 수치로 나타난 결과로 풀이된다. 미국 리츠 총 지수는 올해 들어 7일까지 21.38% 상승했다. 상업용, 리테일, 오피스 리츠가 호조세를 보이면서다. 예상보다 높은 물가 상승률 역시 리츠 선호도를 높이는 요인이다. 부동산은 물가 상승을 위험회피(헤지) 할 수 있는 자산 중 하나로 평가되며 그중 리츠는 자본시장에서 가장 접근하기 쉬운 투자법으로 꼽힌다. 배상영 대신증권 연구원은 "대면 활동 증가로 인한 실적 개선이 나타나며 리테일 섹터에서 나타나는 회복은 도심 내 오피스와 아파트, 숙박·리조트 섹터까지 이어질 것"이라며 "테크 섹터와 산업·물류 섹터의 실적 성장세도 나타나고 있다"고 설명했다. 그러면서 "미국 리테일과 주거 부동산 리츠를 통해 물가상승 헤지가 가능하다"고 덧붙였다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 "경기 회복과 함께 물가와 금리가 상승하는 환경에선 임대차 계약기간이 짧아 임대료 전가가 유리한 미국 주거용, 리테일(쇼핑센터), 호텔 리츠가 유망하다"고 했다. 이달 말 상장 예정인 중국 리츠 9종도 리츠시장에서 큰 화두다. 중국 리츠의 잠재력은 세계 최대 규모인 미국을 넘어서는 것으로 평가받고 있다. 이번에 상장하는 상품은 토지사용권을 가진 산업용 리츠와 양허계약권을 보유한 인프라 리츠로 나뉜다. 중국 리츠는 공모가 기준 4% 이상의 배당수익률을 지급해야 한다. 인프라 리츠의 배당수익률은 7.6~9.9%, 산업용 리츠는 4~4.5% 수준이다. 다만 낮은 유통주식 수와 높은 운용 수수료는 결점이다. 보호예수기간이 1~5년인 전략 투자자의 비중이 60~80%에 달해 상장 후 유동성이 떨어질 수 있다. 기본 보수 이외에도 실적에 연동된 성과 보수가 별도로 설정돼 있어 운용 수수료 부담이 크다는 것도 인지해야 한다. 여기에 다른 국가의 일반적인 리츠와 달리 법인세, 취득세, 양도소득세 등 관련 세제 혜택도 없다. 금리 상승기에 준수한 성과를 보여 왔던 일본 리츠 역시 임대 시장 정상화의 수혜를 누리는 중이다. 제이리츠(J-Reits) 지수는 올해 들어 7일까지 17.6% 상승했다. 백신 접종에 따른 실물경기 회복 기대감, 낮아진 배당 삭감 가능성 등이 반영된 결과다. 장승우 대신증권 연구원은 "일본 정부의 지원 정책으로 리츠 주가는 회복세를 보였고 회복 폭이 컸던 만큼 주가 수준도 높아진 상황"이라며 스폰서가 보유하고 있는 자산과 개발 중 인 파이프라인이 리츠의 잠재적 편입 자산이 될 가능성이 크다. 스폰서의 보유자산과 사업방향성에 주목하라"고 권했다. 일본 리츠는 상장된 61개 리츠 모두 위탁관리 방식으로 운영되는 구조다. 제 3자인 스폰서가 위탁관리를 통해 부동산 자산을 운영하는 것으로 스폰서는 부동산 투자 노하우를 바탕으로 우수한 부동산 자산을 리츠에 팔고 매각 대금을 신규 부동산에 투자한다. 장 연구원은 눈여겨볼 일본 스폰서 기업으로 '재팬 리얼 에스테이트'로 이름을 알린 미쓰비시지쇼와 '다이와하우스 리츠'를 설립한 다이와하우스 그룹을 추천했다.