단기급등한 공모리츠, 이제는 떨어질 때?

-기관투자자들이 연말 실적 위해 매도 늘렸다는 분석도 주식시장 상장리츠의 최근 주가가 연이어 하락세를 기록하고 있다. 공모리츠 시장의 '쌍두마차'로 평가되며 상장 첫날 상한가를 기록했던 롯데리츠와 NH프라임리츠 역시 예외는 아니다. 기대감에 힘입어 이른 시간에 주가가 치솟은 만큼 이젠 적정 밸류에이션에 다다르고 있다는 분석이 나온다. 지나치게 상승(오버슈팅)한 가격에서 조정 과정을 거치고 있다는 얘기다. 실제 밸류에이션(가치평가)보다 높은 가격에 형성됐다는 점은 국내 리츠의 위험요소로 지적돼 왔다. 주식시장에 상장된 국내 리츠의 경우 주가 대비 배당가능이익(FFO 배율·P/FFO)이 20배를 넘는 수준이었기 때문이다. 미국 주요 리츠의 배당가능이익이 12~18배 수준인 점을 고려하면 지나치게 상승했다는 지적이다. 밸류에이션 평가의 척도로 사용되는 배당가능이익(P/FFO)은 순이익에 감가상각비와 투자자들의 자산매각에 따른 손실을 더해 리츠의 실질 현금창출력을 보여주는 지표다. 상장기업의 주가수익비율(PER)과 비슷한 개념으로 볼 수 있다. 지난 16일 종가기준 NH프라임리츠는 6130원에 거래를 마쳤다. 기준 공모가 5000원에서 가격제한폭(30%)까지 오른 6500원에 거래됐던 상장 첫날보다 내려 앉았다. 롯데리츠도 상황은 다르지 않다. 이날 롯데리츠는 전일보다 1.11% 오른 6360원에 거래를 마쳤다. 지난 10월 말 상장 후 이튿날 공모가 6000원 대비 42% 상승한 7100원에 거래됐던 것을 감안하면 조정을 받은 셈이다. 이 외에 신한알파리츠, 이리츠코크렙 역시 이달 들어 내림세를 나타냈다. 이러한 현상은 예견된 수순이란 해석이 많다. 김형근 NH투자증권 연구원은 NH프라임리츠 상장 당시 메트로신문과의 인터뷰에서 "공모할 때 자금이 쏠렸지만 더 큰 매력도가 없기 때문에 첫날 주가에서 둔화하는 흐름을 보일 것"이라고 예견한 바 있다. 리츠는 주가가 높아져도 결국 배당은 임대료 수익에서 나온다. 보유한 부동산 자산이 오를 만한 특별한 이슈가 생기지 않는다면 단기적으로 차익을 실현하는 것이 낫다고 판단한 투자자들이 늘어났다는 뜻이다. 김진영 키움증권 연구원은 "리츠는 배당수익률이 높은 대신 변동성에 대한 리스크가 존재한다"고 설명했다. 기관투자자들이 연말 실적을 위해 매도 물량을 늘렸다는 분석도 나왔다. 실제로 신한알파리츠의 경우 지난 9~13일 5거래일간 기관투자자들이 30만주 이상 순매도했다. 52주 신고가를 경신했던 지난달 이후 한달여간 44.5만 주를 순매수했던 것과 큰 차이가 있다. 거래량이 많지 않다는 리츠 특성상 기관의 매도 공세에 주가가 흔들리며 변동성을 보이고 있다. 정부의 주택시장 안정화 정책이 향후 상장 리츠 주가에도 영향을 미칠 전망이다. 권대중 부동산학과 교수는 "부동산 시장에 대한 정부의 강도 높은 대책이 나왔다"며 "강제적으로 부동산 시장을 위축시키거나 거래 제한을 하게 되면 수익률이 낮아져 간접투자 시장에 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 황세운 자본시장연구원 연구위원은 "현재 리츠에 투자하면 실질적인 수익률은 예상보다 더 낮게 형성될 가능성이 높다"며 "공실률이 높아지면 리츠에서도 손해를 볼 수 있다. 보수적으로 접근하라"고 조언했다.