문재인 정부 1년...'부동산시장'과 하반기 전망

문재인 정부가 1년을 맞았다. 지난 1년간 부동산시장은 각종 규제책이 이어졌다. 부동산 전문가들은 최근 시장이 안정되고 각종 정책 효과가 나타나는 것으로 평가한다. 문재인 정부는 출범 한달여만인 지난해 6월 19일 '부동산시장 안정화 대책(이하 6·19대책)'을 통해 시장잡기에 나섰다. 대책의 주요 내용은 '조정대상지역 추가 지정', '전매강화', '주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 조정지역 10%포인트씩 강화', '재건축 조합원주택 공급 수 축소(3주택→ 1주택)' 등 투기억제가 골자였다. 그러나 실효성 논란끝에 다시 '8·2부동산대책(이하 8·2대책)'이 나왔다. '8·2대책'은 재건축에 국한됐던 조합원지위 양도금지를 재개발까지 확대 적용했고 2주택 이상 양도세 중과세, 분양권 양도세 50% 세율 적용, 주택담보대출 제한, 분양가 상한제 적용요건 강화 등 보유세 부분만을 제외하고 규제의 종합판이 등장했다. 지난해 9월 5일에는 8·2대책 후속조치로 투기과열지구 지정이 추가되는 등 시장을 더 압박했다. 하지만 예상과 달리 '재건축 초과이익환수제' 부활을 앞두고 재건축 단지가 늘어나 관련 아파트값이 크게 올랐다. 분양시장에서도 재건축 일반분양이 호조를 보이고 '8·2부동산대책'의 실효성 논란이 하반기 내내 이어졌다. 이외에도 정부는 '10·24 가계부채 종합대책'을 통해 신DTI, 총체적상환능력심사제(DSR) 시행, 지난 2월 '재건축안전진단 기준 정상화'로 시장을 더욱 옥죄었다. 규제 이외에 임대주택활성화를 위한 방안을 비롯해 생애단계별, 소득수준에 맞는 주택공급을 골자로 하는 '주거복지로드맵'을 발표하는 등 지난 1년간 다양한 내용의 부동산 관련 대책을 내놓았다. 대책이 나올 때마다 서울 강남, 세종시, 지방광역시 등 일부 지역의 가격 상승으로 실효성 논란은 계속됐다. 하지만 올해 들어 주택가격 상승률은 눈에 띄게 둔화되면서 안정세를 찾고 있다. 재건축 초과이익환수제가 시행된 1월 이후 상승률은 크게 둔화된 상태다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 10일 "지난 4월 들어 상승세가 꺽인 것은 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 3월 이전까지 급매물이 모두 거래 됐기 때문"이라고 분석했다. 전세시장은 하락세가 확산됐다. 전국 기준으로는 3, 4월 연속 마이너스 변동률을 기록했다. 경기, 부산, 인천, 울산, 경남, 경북, 충남 등 지역은 3개월 이상 마이너스 변동률을 기록하며 전셋값이 하락하고 있다. 분양시장은 양극화가 심화되는 모습이다. 그러나 올 하반기 전국에서 20만9065가구의 입주물량이 시장에 큰 부담이다. 입주물량은 내년 상반기(19만646가구)와 합치면 약 40만가구에 육박한다. 따라서 전세시장의 약세는 불가피해 보인다. 보유세 강화 카드가 계속 언급되는 것이 하반기 부동산시장의 가장 큰 변수다. 대출 규제에 이어 보유세마저 증가하면 수요가 둔화될 수 있다. 6월 지방선거 이후 지역별 공약 중 개발사업이 부각될 가능성이 높다. 이같은 국지적인 개발 기대감도 하반기 변수로 작용할 전망이다.