30여년 전, 경기도 분당 등 1기신도시를 바라보는 시선은 복잡했다. 지금 그때 지은 아파트가 사라지는 광경을 목도해 나가야할 심정도 복잡하다. 당시 완료된 신도시사업에 대해 수많은 학자, 전문가는 물론 국민들도 참담했던 것 같다. 200만호 건설, 삽시간에 신도시 몇개를 뚝딱 지어낼 수 있는, 군사작전 같은 한국적 상황마저 아파했다. 그래서 나온 시대의 거대담론이 '신도시 반성론'이었다. 당시 라멘조 방식의 아파트 공법상 수명이 30여년이어서 신도시의 장래를 걱정하는 목소리도 있었다. 신도시를 허물고 신도시의 신도시를 새로 지어야할 것이라는 의견은 만만치 않았다.

그러나 반성론에 대한 해답이라고 할 수 있는 건 없었다. 그저 한 세상을 휩쓸고 간 담론일 뿐, 여지껏 실패에서 배우지 못한 것과 다름 아니다. 제 2, 3기 신도시가 건설되고 있다. 다만 광역교통대책을 함께 수립하는 정도로 발전했다고나 할까.

그런데 어떤 나라에서도 볼 수 없는 신도시 재건축이라는 초유의 실험이 진행될 판이다. 성공 여부를 떠나 새로운 실험으로 발생할 문제, 고통과 그로 인한 왜곡 등의 목소리는 완전히 사그라진 채 시작됐다는 점에서 30여년 전 처럼 참담하다. 바로 정부가 내놓은 '노후계획도시 정비안'이다. 분당, 일산 등 1기 신도시와 노후 산업단지 등 전국 108개 지구, 215만가구가 적용 대상이다.

우선 정비안의 핵심을 보면 재건축할 경우 허용 용적률이 750%(최고 75층)까지 가능해졌다. 기존 도시 위에 두배나 많은 아파트가 얹어진다는 얘기다. 지금의 신도시는 30여년 전 20∼30층, 200%내외의 용적률로 지어졌다. 그런데 같은 땅에다 75층 규모로 750%를 적용한다고 생각해보라. 이게 말이 되는가? 물론 일률적으로 75층을 신축하지 않는다고 해도 분당이 지금의 두배 높이가 된다면 살겠는가. 노후도시정비안이 나오고 나서 분당 등에 리모델링을 추진하던 단지들의 고민이 깊어지고 있다. '용적률을 750%까지 준다는데 리모델링을 할까. 일단 안대로라면 재건축 사업성은 상상할 수 없을 정도로 양호해졌다. 그래서 리모델링 추진 단지들 대부분 재건축으로 선회할 게 분명하다. 재건축할 경우 3종 주거지역에 속한 아파트가 종상향으로 준주거지역이 되고, 특별법 인센티브까지 받으면 최대 750%까지 적용받게 된다.

반면 노후계획도시 특별법에서는 리모델링에도 특례를 적용해 사업 전 가구 수의 최대 21%까지는 늘릴 수 있다. 현행 주택법상 리모델링 시 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있고, 여기에 특별법에서 140% 특례도 적용된다. 만약 1000가구 아파트 단지가 리모델링 특례를 최대로 적용받으면 리모델링 후 1210가구로 탈바꿈할 수 있게 되는 셈이다.

이런 건 약과다. 아예 리모델링을 원천 봉쇄하는거나 마찬가지다. 특별법을 보면 리모델링은 안전진단을 면제받지 못한다. 리모델링의 경우 골조를 그대로 남겨둔 채 사업을 실시하기 때문에 충분히 튼튼한지를 검사하자는 거다.

국토부는 "특별법을 통하더라도 리모델링은 안전진단을 면제하기 어렵다"는 걸 분명히 했다. 벌써 1기 신도시 주민들 사이에서는 리모델링 이탈 조짐이다. 분당 매화마을 1단지는 지난해 리모델링 분담금 확정 총회에서 안건이 부결된 뒤 사업이 중단됐다. 여건이 비슷한 단지들이 같은 움직임이다.

30여년 전 신도시사업 완료 후 시대의 담론이였던 '신도시 반성론'이 허무하다. 이제 누군가가 '신도시 재건축 반성론'을 준비하며 참담해할 지도 모르겠다.