추석 직전, 정부는 주택공급 활성화 명목으로 대책 하나를 내놨다. 주요 방안으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 총량 확대, 오피스텔·도시형생활주택 등 비아파트 공급 규제 완화, 3기신도시 용적률 확대 등이 핵심이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 "수요를 키울 수 있는 대책은 공식적으로 배제하려 한다"고 밝힌 바 있다.

이 말은 세금 면제, 인센티브 등은 현 정부가 정권 초기부터 공들여 해온 정책임을 감안할 때 겸언쩍은 말이 아닐 수 있다. 정확히는 가수요 친화를 만능으로 외쳐온 정부가 할 말은 아닌 것 같다. 이제라도 가수요를 배제하는 게 맞다고 쳐도 무주택자, 청년 등 실수요마저 배제한 것은 납득하기 어렵다. 특히 금융 지원만으로 공급을 활성화하겠다는데 더욱 그렇다. 1기 신도시 이후 대부분의 주택정책은 공급, 수요, 금융 등을 아우르는 종합대책으로 이뤄져 왔다. 당연히 낯설기 그지 없다.

이번 대책의 배경에는 주택 착공 감소로 2~3년 후 집값이 불안할거란 우려에서 출발한다. 그래서 정부는 추석 전 대책을 내놓겠다고 온갖 호들갑을 떨었다. 인허가 및 착공 급감 등 향후 불안 요인으로 볼 수 있는 지표가 나온 건 맞다. 그렇다면 시장을 한 번 살펴 볼 필요가 있다. 최근 아파트 분양시장은 연초 대비 회복추세다. 올해 초 미분양 속출, 청약 실종과는 딴판이다.

수요자들도 돌아왔다. 청약시장도 서울과 주요 지역을 중심으로 활기다. 시장에선 대출, 세금, 청약 등 규제 완화 효과로 해석한다. 시장에 다시 온기가 돌고 집값도 다소 회복되고 있으나 떨어질 줄 모르는 분양가, 각종 자재비 상승, 금리 등 불안 요인은 여전하다.

반면 주택담보대출 금리은 상승세다. 3분기 평균 주택담보대출 금리는 연 4.28%로, 2분기에 비해 0.04%포인트 올랐다. 시중은행에서는 변동금리 기준 최고 7%가 넘는 상품도 있다.

청약경쟁률도 그렇다. 다만 아파트값 하락폭은 줄었다. 최고점 회복도 점차 어려워지고 있기는 하다. 청약시장과 매매시장이 같은 양상은 아니다. 즉, 시장은 대출 금리, 분양가 상승에도 매매보다 청약시장으로 눈길을 돌리고 있는 셈이다. 우려되는 부분은 주택 착공 및 인허가가 급격히 감소했다는 점이다. 대책을 내놓기 전 정부가 가장 집중한 부분이지만 정책의 핀셋을 들이대기에는 명확한 판단인지 의문이다.

그래서 나온 방안이 PF 대출 확대, 오피스텔·도시형 생활주택 확대 등이라는데 의아하지 않을 수 없다. 이는 주택생산기반을 강화해야 시장이 산다는 식의 해법으로 보인다. 그러나 수요에 맞는 공급을 제대로 늘려야 시장을 살릴 수 있다. 물론 대주단과 시행사, 시공사 등 시장 참여자들은 당장 PF대출을 늘리고, 그런 PF가 많이 개입하는 오피스텔 등을 살리면 공급은 늘어날 것 처럼 말할 수는 있다.

생각해보라. 아파트 착공 급감, 향후 시장불안이 예상되므로 PF대출을 활성화시켜 오피스텔·도시형 생활주택 건설을 독려하라고 하면, 시장 불안이 해소된다는 것인지. 그간 우리 시장에서는 오피스텔 등 비아파트 부문은 가수요판이 된지 오래다. 가령 집 있는 사람들이 1가구1주택 등을 피하는 방식으로 이를 구입, 월세 등 고정수익을 누리는 재테크 기법일 뿐이다.

집없는 청년들은 월세노예가 되고 가수요자들은 각종 혜택을 누리며 '주인님'이 된다. 소위 '대주단'이라는 금융권은 여기에 돈을 넣고 손쉽게 수익을 얻어왔다. 지금 그 판을 아주 잘, 더 단단히 만들겠다는 것이 이번 대책이다. 결국 PF대주단의 먹거리 확대를 위해 주택착공 감소를 미끼로 삼은 것이나 다름 없다. 그럴려면 최소한 실수요를 살릴 수 있는 정책 하나 정도는 내주는게 맞지 않는가.