코로나19 초기 각 나라가 돈을 풀던 시기에 주택시장은 적어도 공급자 위주였다. 그러나 지금은 정반대다. 따라서 지난 정부가 공급을 확대해야 했다면 지금은 수요를 확대하는 것이 맞다. 그런데 여기서 문제가 있다. 수요 확대책이 무주택자를 옥죄는 경우가 많다. 그래서 주택정책은 냉온탕을 오가기 마련이다. 즉, 시장에 유리한 정책은 서민들에게 불리하고 서민에게 유리한 정책은 시장에 불리한 경우가 많다. 주택정책은 100% 모든 이들을 만족시키는 경우는 절대 없다. 그래서 주택정책은 대략 절반 이상 만족하면 잘 된 것으로 평가한다.

현 부동산시장을 한 번 살펴보자. 최근 부동산 경기는 급전직하다. 그중에서도 주택거래는 반토막 났다. 한국부동산원에 따르면 지난 1~7월 전국 아파트 매매량은 20만5970건이다. 이는 작년 같은 기간 43만2400건보다 51.3% 줄어든 수치다. 거래절벽에 이어 가격 하락도 만만치 않다. 서울, 수도권 일부 지역을 제외하고는 20∼30% 가량 떨어진 상태다. 서울 주요 지역마다 아파트 매물이 수십건씩 적체된 상태며 양주신도시 등 수도권 외곽에서는 가격이 반토막난 사례도 나타나고 있다.

게다가 금리는 당분간 더 오를 태세다. 집값이 더 떨어질 경우 무주택자들은 더욱 유리한 건 당연하다. 반대로 다주택자들은 불리해진다. 그저 집한채인 사람에게는 집값 등락으로 유불리를 논할 순 없다. 그래서 어떤 정책도 모두를 만족 시킬 수는 없다. 모든 정책에는 명암이 있다. 즉 집값이 떨어진다고 다 나쁘지만은 않다. 집값 하락은 은행 담보 부실 등 경제적인 악영향도 심각하지만 인플레이션 억제에는 크게 기여한다는 이치와 같다.

여기서 재건축 드라이브 정책은 아주 난해한 문제다. 현 정부는 250만호 공급에 분당 등 1기 신도시 재건축 활성화, 종합부동산세 및 다주택자 양도세 완화 등 규제 완화에 여념이 없다. 당연히 집을 팔아야하는 이들에게는 악재가 아닐 수 없다. 대출 이자 증가 등으로 고통이 심한 이들은 급급매라도 집을 내던지라는 신호로 받아들여지는 게 당연하다.

금리 인상으로 시장 분위기가 꺾였는데 활성화책을 총 동원하는 것은 어딘가 넌센스한 상황이다. 정책을 쓰려면 운용의 묘를 살리라는 얘기다. 요즘 주택시장은 본격적인 '빙하기'다. 적어도 인플레, 금리, 환율 등을 고려해보면 주택시장이 정상화되기까지는 수 년이 걸릴 것이라는 게 전문가들의 진단이다. 경기 침체, 추가 금리 인상 우려와 같은 악재가 수두룩한 걸 보면 자칫 규제 완화가 시장을 더 냉각시킬 수 있다. 거래절벽을 가중시키기 때문이다. 재건축 등으로 공급이 더 늘어나는데 집 사느라 아둥바둥할 필요가 있겠느냐는 것이다.

왠지 거래를 돕는것 같은데 한편에서는 옥죄고 있으니 시장은 늘상 헷갈릴 수밖에 없다. 추경호 기획재정부 장관의 재건축 부담금 완화 발표 예고에 아파트 재건축시장은 촉각을 곤두세우고 있다. 추 장관은 "부담금을 완화해 재개발·재건축사업 위축을 막겠다"고 공언했다. 또 "급등도 급락도 바람직하지 않고, 하향 안정화가 정책의 방향"이라고 덧붙였다. 꽤 합리적인 말처럼 들린다. 하지만 기회를 엿보던 사업지들이 일시에 풀릴 경우 시장 혼란이 불가피하다. 지금은 잠시 숨고르기할 시기다. 실제 지난 문재인정부에서도 매년 50만가구 내외의 주택이 끊임없이 공급됐다. 지금이나 별반 다르지 않다. 현재 우리나라의 주택보급률은 110%를 넘었다. 반면 자가보유율은 50%를 조금 웃도는 수준이다. 따라서 주택배분을 무주택자와 임대주택에 집중하라는 의미다. 그동안 머뭇대던 단지들의 규모를 전수조사, 사업 시기를 조정해야만 한다. 시장 상황을 살펴보며 더욱 주도면밀한 대책을 내놓는 지혜가 요구된다.