신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 부동산 시장을 송두리째 뒤흔들고 있다.

일부 상품의 경우 시장이 붕괴되는 등 희비가 엇갈리는 모습이다. 다만 아파트 분양시장의 경우 사이버모델하우스 등 발빠른 대처로 시장을 유지하고 있다. 서울 재건축·재개발 아파트 분양시장은 부동산 규제정책에도 2017년 이후 2020년 현재까지 청약경쟁률이 상승 그래프를 그리고 있다.

◆ 아파트 분양시장 인기 지속

지난 3월 전국 아파트 분양시장은 '부산 쌍용 더 플래티넘 해운대 1만9000여명', '인천 힐스테이트 송도 더스카이 5만8000여명', '전남 순천 한양수자인 디에스티지 2만여명' 등 수도권, 지방 할 것 없이 1순위자가 대거 몰린 단지들이 연이어 터져나오고 있다. 건설사들도 분양시장에서 만큼은 코로나 여파가 없다는 의견이다.

모델하우스(견본주택)에는 방문객이 북적대는 모습을 볼 수 없다. 그러나 사이버모델하우스를 통해 적극적으로 홍보가 이뤄지는 가운데 기대 이상의 청약결과를 기록하고 있다. 서울에서 분양된 재건축·재개발 단지의 1순위 청약경쟁률을 분석한 결과 2017년 8887가구 공급에 9만8567명이 청약해 11.09대 1을 기록했고, 2018년 31.87대 1(4233가구·13만4920명 청약), 2019년 41.93대1(5281가구·22만1473명 청약), 2020년 65대 1(232가구·1만5082명 청약)로 1순위 청약경쟁률이 고공행진 중이다.

부동산업계 전문가는 "규제 강화에도 서울권 재건축·재개발 분양 단지는 여전히 청약 열기가 식지 않고 있다"며 "분양가 상한제가 적용되기 전에 공급에 나서려는 단지들이 많을 것"이라고 전망했다.

올 2분기 서울에서 공급되는 재건축·재개발 일반 분양 물량은 9곳 3773가구다. 이는 지난해 같은 기간 공급된 2147가구보다 75.73% 높은 수치다.

현대건설 등 10대 건설사들은 2분기 아파트 분양예정 물량도 대거 늘려가는 분위기다. 10대 건설사는 2분기(4~6월)에 5만5734가구를 공급할 예정이다. 이는 1분기 분양한 6392가구보다 4만9342가구, 지난해 같은 기간(1만7224가구) 대비 3만8510가구가 늘어난 수치다.

권일 부동산인포 권일 리서치팀장은 15일 "1분기 분양예정 아파트가 청약시스템 이관, 코로나19 등으로 2분기로 분양이 대거 밀린 상황" 이라며 "3개월 유예된 분양가상한제 적용지역 내 재건축·재개발 추진도 서두르고 있다"고 말했다. 그는 또 "코로나19의 장기화 여부에 따라 시장이 달라질 수도 있지만 아직은 큰 변화가 없다"고 덧붙였다.

◆ 서울 강남 등 기존 시장, 하향세

기존 아파트 시장에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 강남의 '불패신화'에 균열이 가는 모습이다. 기존 아파트시장은 가격 하향 압박이 거세지는 추세다. 강남 등 서울 주요지역 아파트에서는 고가아파트의 경우 관망세가 짙어지며 일부 급매물을 제외하고는 매수문의조차 없다. 최근 시세보다 2억원가량 내린 급매물도 나오고 있다. 강남 고가아파트의 매매가 하락세가 뚜렷하다.

KB주택시장 동향에 따르면 3월 마지막주(30일 기준) 서울 강남3구 아파트값 변동률은 서초(-0.10%) 송파(-0.03%) 강남(-0.02%) 등 2주 연속 내림세를 기록했다. 4월 첫주 역시 강남(-0.21%) 송파(-0.16%) 서초(-0.07%) 등의 경우 낙폭이 커졌다.

강남 아파트값 하락세는 일반아파트로 확산되는 양상이다. 4월 첫주 개포동 개포주공6단지와 대치동 은마아파트는 1500만~8500만원, 송파 잠실동 아시아선수촌, 주공5단지 등이 2000만~7500만원 떨어지는 등 일제히 내림세다.

강남의 한 부동산중개업소 관계자는 "올들어 대출 규제 강화와 자금계획서 제출 의무화 등으로 수요가 감소한 데다 최근 코로나19 여파로 거래 절벽 상태"라며 "급매물의 경우 시세보다 수 억원 낮춰야할 상황"이라고 말했다. 다주택자 등이 6월 양도소득세 중과 면제 기간 만료 전에 더 급매물을 내놓을 가능성이 커 당분간 회복세를 기대하기는 어려울 전망이다.

◆ 상가시장, 무권리금 점포도 속출

코로나19의 직격탄을 맞고 시장은 상가시장이다. 현재 자영업자 폐업 증가로 상업용 부동산 매물이 적체되는 실정이다. 평균 거래가격도 20∼30% 이상 급락했다. 상가시장은 이미 지난 1월 이후 급락세다. 상가시장은 그야말로 참혹한 상태다. 상가업계 관계자는 "최근 코로나19 확산으로 상가 시장의 분위기는 완전히 얼어 붙었다"며 "이런 분위기는 사회적 거리두기가 끝나고 정부의 경기 부양책이 시작돼야 한숨을 돌릴 것 같다"고 했다.

상가시장의 냉랭한 분위기 속에서 무권리금 상가와 공실률도 늘고 있다. 투자 수익률 역시 지표를 구하기 어려울 만큼 추락했다. 온라인 쇼핑 거래, 배달 등이 늘어난 것과는 전혀 딴판이다. 지난 3월 권리금이 있는 상가 비율은 원주 43.3%, 울산 54%, 여수 61.1%에 이어 서울 61.2%에 달한다. 하지만 최근 권리금 실종, 임대료 하락이 가팔라지고 있다. 건물주들이 월세를 낮추고 폐업상인들도 권리금을 포기하고 있지만 공실은 더 늘고 있다. 오히려 폐업도 못하는 실정이다.

상가시장 전문가 조차 1분기 공실률, 권리금 추이 등 관련지표 조차 만들지 못하고 시장이 붕괴하는 모습을 지켜보는 꼴이다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "이미 경기 침체, 온라인 쇼핑 증가로 상가의 매출 타격에 따른 공실과 무권리금 상가가 적체된 상태"라며 "지금으로서는 끝을 알 수 없다"고 했다.